前脚拿地,后脚就启动招标,在南京,论效率,综合实力,最牛操盘手,谁能拼过保利。
(相关资料图)
就在前几天,大校场zui贵地皮诞生,上一届DW和新一届DW皆出自一家房企之手——保利,前DW(G02)还没上市,新DW(G13)就来施压。
最令人意外的是,如果只是建设速度较快,那么保利也与其他开发商无异。关键是保利不仅速度快,而且产品做的还不错,市场认可,这点作为南部新城隐形“地主”的保利拥有绝对发言权。
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拿地仅半天!保利大校场“第八子”G13项目启动招标...
刚刚,我在浏览南京市公共资交易平台时发现,保利大校场G13项目已启动招标计划,招标公告发布日期为5月10日17点13分,这块地前天上午才被保利斩获。
这也就意味着,上午拿到地的保利,下午就忙着新地块招标事宜了,照此节奏,G13很可能会在9、10月份上市。
公告显示,项目正在立项中,招标文件计划发布时间在今年6月份。监理166万元,工程总承包2.6亿元。
简单来回顾一下G13地块拍卖情况:
据悉,大校场G13地块吸引招商、保利、华润、华发、颐居、厦门国贸、金地商置、大华、伟星共9家房企参与报名。
最终经过25轮报价,保利以总价24.1亿,拿下大校场G13,成交楼面价34383元/㎡,这个是保利在南部新城落下的第8子。
在这之前,保利开发过的项目分别有保利堂悦,锦云台、云锦四季(保利参股)、 琥珀云台(保利操盘)、 保利文华,以及保利G02,如今加上新拿下的G13,八子齐聚,可谓南部新城名副其实的“大地主”。
值得一提得是,保利新斩获的G13地块,比今年3月份在南京首场土拍竞得的大校场核中核G02地块,楼面地价足足贵了2600元/㎡。
言外之意,G02项目地价比G13低2600元/㎡,位置靠近机场跑道中轴,岂不是更香?
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G02案名:保利招商文璟和颂,5月底销售进场,6月开盘...
先来看看G02项目是个什么情况?
根据规划,G02地块容积率2.6,拟建6栋17-18层小高层+4栋7-9层洋房,主力建面约120、130、143、180㎡四种户型,其中洋房可能在6万/㎡以上,小高层预计在5.5万/㎡,大概率不卖包。
户型分布鸟瞰图
临近机场河一面效果图
保利G02项目南侧立面效果图
据知情人透露,G02项目案名及户型图都已经完工,只是户型图暂时还不能对外发,预计5月下旬进售楼处(原琥珀云台营销中心),届时对外公布,项目最快6月开盘。
与此同时,昨天也收到买房惠网友爆料,原琥珀云台售楼处正在做外部升级,现场不少工人正在忙碌,售楼处门前水景,项目展示推广名,都已经重新更换,疑为月底新项目进场做准备。
而新挂牌的“保利招商文璟和颂”这8个字,疑似为G02项目推广案名。
据了解,当初这块地由保利独自拿下,后引入招商两家联合开发,大股东依然是保利,由保利操盘。预计打造继燕子矶保利燕璟和颂之后,保利江苏“和字”系第二个项目。
区别在于G02交标肯定会比燕子矶高,很可能作为保利在大校场核心区的豪宅标杆门面来打造。
有人问了,保利众多项目中为何看中G02位置?
从位置上看,G02项目位于南部新城中央活力住区正芯地段,北至佳营路,西至明贤路,南至汇景北路,东至特色街巷(佳境路)。
北侧隔佳营路为机场河, 南侧是规划的油库公园,东侧为规划特色街巷,景观资源丰富。西侧有在建的地铁6号线“夹岗站”,是真正的地铁上盖。
不远处,有已建成南京外国语学校明远小学、明远中学、一幼国际部,位置十分优越。
从成交地价来看,保利G02比附近伟星誉璟府地价高出约733元/㎡,是目前大校场已出让地块中,楼面地价“第二贵”的项目,比三年前拿地的金基G107(望樾府地价31149元/㎡)还高出578元/㎡。
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对望南外!3.4万/㎡!保利G13晋级大校场zui贵地皮...
目前保利在南部新城有三个项目,分别是在售的保利文华(流速不错,目前还剩一栋小高层未加推),即将启动的保利招商文璟和颂(洋房+小高层组合),及新拿地的保利G13(大校场新DW),土储充盈货值客观,保利有望冲刺南部新城销冠宝座。
截止当前大校场zui贵地皮,就是新拿下的G13地块了,达到了34383元/㎡,地价高出第二名2600元/㎡,相比之前南部新城五六轮加价,G13竞价就有25轮,距离触及最高楼面限价35381元/㎡只有998元/㎡价差,可见其抢手程度。
从航拍图上看,G13地块南侧一路之隔即为在售的华润润鸿府,东侧一路之隔为南外南部新城新校区(今年9月全面启用),西侧紧邻规划特色街巷,北侧为汇秀路,以北还有2幅宅地待出让。
根据此前强排方案,G13地块可建建筑高度60米高层及35米多层住宅,形成西低东高错落布局,大致推测会规划洋房+小高层产品,与现在G02项目业态应该极为相似。
大校场G13地块强排方案
毕竟G13地价比G02项目高2600元/㎡,目前G02项目小高层放风5.5,洋房放风6万以上,照此推算,那么三、四季度上市的G13均价又会达到什么高度,姑且可以想象。
当然还有一种可能,保利在G13项目,或许会采取与华润润鸿府类似的差异化打法,做小面积炒南外优势,面积不做很大,满足自住+上学,保证项目流速即可,小户型单价虽高但总价好控制,最后算下来不一定就比G02高多少。
有人说了,南外是高中部,是需要考的,不存在学区概念,但别忘了,这可是南外本部新校区哦,一流的师资团队、一流的硬件设置、一流的圈层氛围,后期南外高中部将整体搬迁过来,不要小瞧有钱人家庭对教育的重视,何况这是南外。
再者说了G13附近有规划的中小学,已确定会纳入南外教育集团统一管理,以后从家门口幼儿园到中小学再到高中一站式,家长不要太省心。
尤其对于高中生来说,学生课业负担大,竞争压力大,过个马路就能上学,这样的距离,减少路途奔波,多睡几个小时,不是很好的一件事么。
当然,南外不是想上就能上的,一看小孩成绩、二家底要殷实,三家长圈层也很重要,否则很难进去,要不然每年也不会有那么多家长想把娃送进去了。
扯远了就此打住,回到保利这几个项目本身。
不管是锦云台、琥珀云台还是保利文华,保利在大校场这几个项目流速都不错,产品也做出差异化,至少完成了80%以上的去化,这个成绩已经领跑前排。
随着大校场G13地块招标启动,大校场未来房价还会上升空间。
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从2.9→3.4万,近一年时间,大校场地价涨超5000元/㎡
从2.9→3.4万,一年多时间,大校场地价上涨了5046元/㎡;房价至少上涨2000-3000元/㎡,去年大校场均价在5.3万/㎡上下,到今年多盘喊出5.5万,甚至部分要冲6万/㎡,乃至更高?
通过梳理近一年大校场已出让地块发现,最近一年大校场地价、房价完成了“双上涨”。
2022年4月22日,大校场G02地块,9轮竞价,被三金以总价9.4亿元拿下,楼面价29337元/㎡,毛坯限价45800元/㎡。目前加包均价在5.3万/㎡;
2022年10月19日,大校场G65地块,1轮竞价,被伟星以总价23.8亿元拿下,楼面价30994元/㎡,未设毛坯限价。小高层放风5.5万/㎡,洋房预计5.6-5.8万/㎡;
2023年3月17日,大校场G02地块,6轮竞价,被保利以总价24.1亿拿下,楼面价31727元/㎡,未设毛坯限价;小高层放风5.5万/㎡,洋房预计6/㎡+;
2023年5月10日,大校场G13地块,25轮竞价,被保利以总价24.1亿拿下,楼面价34383元/㎡,未设毛坯限价;未来房价?暂且留个悬念。
这其中品牌房企,对一个板块市场信心提振是强有力的,房价拉升也是zui明显的。
当然,大校场和河西面临同样的问题,供货量大,买房人分流严重,这时候买房人可以好好挑选。
于买方市场而言,从上半年可以明显感受到,诸如这些头部改善板块,开发商在产品力呈现上有了更出彩地方,无论是大门、外立面还是会所设计都有了明显提升,马上5月底随着市场摇号盘增多,可能购房人又要叹息“选房好难了”。
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